Le formalisme de l'offre de prêt immobilier : Attention aux sanctions !

Par un arrêt du 17 octobre 2019 rendu par la Cour d’appel de Versailles, la juridiction retient que faute pour la banque d'avoir respecté le formalisme imposé par le code de la consommation pour la rédaction d'une offre de prêt et d'un éventuel avenant, la déchéance totale du droit aux intérêts doit être retenue du fait de la gravité des irrégularités.

Le cabinet BFB Avocats donc obtenu que la banque soit condamnée pour les intérêts échus et déjà réglés , à restituer à l'emprunteur la différence entre les intérêts conventionnels perçus et ceux calculés au taux légal applicable jusqu'au jour de la déchéance du terme qui avait été prononcée, sanction qui devait être

En l'espèce, l'établissement bancaire avait fait souscrire un prêt immobilier à son client en 2006 de 340.643 euros dans le cadre d'une VEFA.

La banque prétendait que du fait de que les fonds n'avaient pas été intégralement libérés dans les délais légaux, le prêt initial avait été finalement scindé en deux prêts, l'un en 2006 du montant des fonds libérés soit 270.113 euros, le second en 2010 lors de la seconde libération des fonds à hauteur de 70.350 euros.

La banque prétendait ainsi que dès lors que l'ensemble des mentions essentielles d'une offre de prêt avait été énoncées en 2006, il n'était pas nécessaire de formaliser, conformément au code la consommation, le second prêt qui aurait existé selon elle en 2010.

Eu égard à ce montage pourtant particulièrement étonnant, la juridiction de première instance avait estimé qu'aucune irrégularité ne devait être retenue.

La Cour d'appel de Versailles infirme évidemment cette décision de première instance et relève, notamment, les irrégularités suivantes:

- L'offre de prêt de 2006 mentionnait un taux dit " de période" qui n'était en réalité que le taux d'intérêt mensuel.

La Cour d'appel de Versailles retient très justement que le taux d'intérêt mensuel n'est évidemment pas le taux de période tel qu'exigé par le code de la consommation;

- Le scission du prêt initial en deux prêts (montage soutenu par la banque) aurait alors dû faire l'objet d'un formalisme faisant apparaître notamment l'ensemble des mentions telles qu'exigées par le code de la consommation et notamment le TEG relatif au second prêt, ce qui n'était pas le cas en l'espèce;

- Du fait de la scission du prêt initial, la juridiction retient que le montant du prêt avait donc évolué dès 2006 invalidant nécessairement le TEG initialement fixé.

Ces premières irrégularités retenues par la juridiction, la Cour d'appel a estimé qu'il n'était pas utile de se prononcer sur l'ensemble des autres manquements soulevés par l'emprunteur.

Il convient de rappeler que la Cour de cassation a pu rappeler que la sanction naturelle en matière d’irrégularités de TEG et de taux de période est la nullité de la clause de stipulation d’intérêts conventionnels, la juridiction n’ayant pas la possibilité de moduler la sanction. (Cass. 1re Civ., 22 mai 2019, n°18-16.281, voir également Cass. 1re Civ., 5 juin 2019, n°18-16.360)

Cela étant, en prononçant la déchéance du droit aux intérêts de la banque à hauteur du taux d'intérêt légal, les conséquences sont parfaitement identiques pour l'emprunteur.

S'il peut exister un débat quant à la nature de la sanction retenue en l'espèce, la sanction retenue reste toutefois justifiée et surtout proportionnée eu égard aux manquements particulièrement importants dans le formalisme de ce montage.

Le Cabinet BFB Avocats se tient à votre disposition.

Alexandre BARBELANE & Fiona BOURDON